地震にも水害にも強い家の選び方｜耐震・耐水性の基本と一戸建て・マンション・タワーマンション徹底比較

「地震に強い家、水害に強い家って、結局どこを見ればいいの？」——私のところにも、この質問はよく届きます。結論から言うと、家選びで見るべきポイントは①いつ建てられたか（耐震基準）、②地盤と水害リスク（ハザードマップ）、③建物の構造・住宅タイプごとの災害時の弱点の3つに集約できます。この記事では、この3つを軸に、一戸建て・集合住宅（マンション）・タワーマンションそれぞれのメリット・デメリットも比較しながら整理しました。私自身、東日本大震災で家の被害と避難生活の両方を経験しているので、「カタログには載っていないけれど、実際に困ったこと」も交えてお伝えします。

①地震に強い家の見分け方——まず見るのは「いつ建てられたか」

地震に強い家かどうかを判断する一番の手がかりは、実は間取りでも工法でもなく「いつ建てられたか」＝適用されている耐震基準です。日本の耐震基準は、大きな地震のたびに見直されてきました。

• 旧耐震基準（〜1981年5月）：震度5程度の中規模地震で建物が壊れないことを想定した基準。震度6〜7クラスの大地震は想定されていません。
• 新耐震基準（1981年6月〜）：建築基準法改正により、震度6強〜7程度の大地震でも「倒壊・崩壊しない」ことを目標にした基準に強化されました。
• 2000年基準（2000年6月〜、木造住宅）：1995年の阪神・淡路大震災では新耐震基準の建物にも被害が出たことを踏まえ、地盤調査の事実上の義務化、耐力壁の配置バランスの規定、柱・梁の接合部の金物補強などがさらに追加されました。

つまり同じ「新耐震基準」でも、1981年〜2000年の建物と、2000年基準以降の木造住宅とでは耐震性に差があり得るということです。中古住宅を検討する際は、建築確認日（検査済証や登記情報でわかります）が1981年6月以降か、木造なら2000年6月以降かをまず確認しましょう。

耐震等級という「もう一段上」の指標

新築や比較的新しい住宅であれば、2000年に品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）で定められた住宅性能表示制度の「耐震等級」も判断材料になります。

• 耐震等級1：現行の建築基準法と同程度の耐震性（数百年に一度程度の大地震で倒壊・崩壊しない水準）
• 耐震等級2：等級1の1.25倍の地震力に耐えられる水準。学校や病院など避難所に指定される建物に求められる水準に相当
• 耐震等級3：等級1の1.5倍。消防署・警察署など防災の拠点となる建物に相当し、住宅性能表示制度の中では最高等級

注意点として、耐震等級は取得が任意の制度です。表示がない＝危険というわけではありませんが、「等級3を取得している」という事実は、第三者機関の評価を通った客観的な安心材料になります。購入・建築時に住宅性能評価書の有無を聞いてみる価値はあります（詳細は国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」、耐震基準の変遷は国交省「みんな安心住まいサポートセンター」の解説を参照）。

免震・制震・耐震——似た言葉の違い

もう一つ混同されがちなのが、「耐震・制震・免震」という3つの構造の違いです。

• 耐震構造：建物自体を頑丈にして、揺れに耐える基本の構造。ほとんどの住宅がこれに該当。
• 制震構造：建物内にダンパー（揺れを吸収する装置）を組み込み、揺れそのものを軽減する構造。
• 免震構造：建物と基礎の間に免震装置を挟み、地面の揺れを建物に伝えにくくする構造。大きな地震でも室内の家具の転倒が少ないのが特徴で、タワーマンションなど大規模建築で採用例が増えています。

見落としがちな「地盤」——液状化リスクも合わせて確認

建物そのものの耐震性能が高くても、地盤が弱い土地では液状化によって建物が傾く・沈む被害が起こり得ます。液状化は、地下水位が高い埋立地や旧河道・旧湿地などで起きやすいとされています。国土交通省の重ねるハザードマップでは「地形区分に基づく液状化の発生傾向図」が公開されており、住所を入力するだけで大まかな傾向を確認できます（国土交通省「地形区分に基づく液状化の発生傾向図等」）。加えて各自治体が独自の液状化マップを公表している場合も多いので、検討中のエリアの市区町村名＋「液状化マップ」で検索してみることをおすすめします。

②水害に強い家の見分け方——「耐水性」はハザードマップから逆算する

水害への強さは、建物の構造よりも「その土地がどれだけ浸水するリスクを持つか」を先に知ることが出発点になります。国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、洪水・内水氾濫・土砂災害・高潮・津波の想定を地図上に重ねて確認できます（ハザードマップポータルサイト（国土交通省））。

チェックの目安は次の通りです。

• 想定浸水深0.5m未満：床下浸水程度が中心。それでも設備の被害は起こり得る。
• 想定浸水深0.5〜3.0m：1階の床上浸水〜天井近くまで浸水する可能性。1階での就寝は危険な水準。
• 想定浸水深3.0〜5.0m以上：1階がほぼ水没し、2階への垂直避難でも足りない場合がある水準。

2020年8月からは、不動産取引の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが宅地建物取引業者に義務づけられています。とはいえ「説明された」で終わらせず、自分でも地図を見て納得しておくことが大切です。

耐水性を高める建物側の工夫

• 盛土・高床：周辺の道路面より基礎を高くする、1階を駐車場やビルトインガレージにして居室を2階以上に配置するなど。
• 止水板・防水扉：玄関や勝手口など水の侵入経路になりやすい開口部に設置。
• 電気設備の位置：分電盤や給湯器の室外機を高い位置に設置しておくと、浸水後の復旧が早い。
• 逆流防止弁：下水道の逆流によるトイレの溢水を防ぐ設備。

火災保険の「水災補償」も判断材料に

火災保険には水災（水害）を補償する特約・補償があり、加入するかどうかもハザードマップの浸水リスクから逆算するのが基本です。一般に浸水想定区域内の一戸建てや低層階の住戸は水災補償の必要性が高く、浸水リスクの低いエリアの高層階の住戸では優先度が下がるとされています。これから住宅を購入・賃貸する場合は、契約前にハザードマップと保険の補償内容をセットで確認しておくと安心です。

③住宅タイプ別比較——一戸建て・集合住宅（マンション）・タワーマンション

ここまでの「耐震・耐水」の視点を踏まえたうえで、住宅タイプごとの災害時のメリット・デメリットを整理します。どのタイプが絶対的に優れているというより、「自分の暮らし方でどのリスクを受け入れられるか」を考える材料にしてください。

一戸建てのメリット・デメリット

木造住宅密集地域（いわゆる「木密地域」）のリスクは、阪神・淡路大震災の教訓としてもよく知られています。1995年の震災では、神戸市長田区を中心に木造住宅が密集する地域で延焼が拡大し、被災地全体で7,000棟以上が焼失しました（内閣府「阪神・淡路大震災教訓情報資料集」火災の発生と延焼拡大）。自分の住むエリアが木密地域に該当するかは、自治体の「木造住宅密集地域」マップや防災マップで確認できます。

集合住宅（中低層マンション）のメリット・デメリット

タワーマンションのメリット・デメリット

タワーマンション（超高層マンション）は、免震・制震構造の採用や堅牢な躯体によって地震の揺れそのものへの耐性は高い一方、災害「後」のインフラ寸断に弱いという、ほかの住宅タイプとは違う特有のリスクがあります。

参考：アットホーム「タワーマンションで停電が発生した際の注意点」、タワマン防災の備え方に関する解説記事

つまりタワーマンションを選ぶ場合は、「建物の耐震性能」だけでなく「停電・断水が数日続いても生活できるか」という備蓄・行動計画をセットで考えることが欠かせません。停電・断水それぞれの備えは「停電への備え 完全ガイド」、「断水への備え 完全ガイド」で具体的にまとめているので、高層階にお住まいの方・検討中の方はぜひ合わせてご覧ください。

印刷して使える！家選び・住まいの防災力チェックリスト

1. 建築確認日を確認した（木造は2000年6月以降か、それ以外は1981年6月以降か）
2. 住宅性能評価書（耐震等級）の有無を確認した
3. ハザードマップポータルサイトで洪水・内水氾濫・土砂災害・高潮の想定を確認した
4. 液状化の発生傾向図・自治体の液状化マップを確認した
5. 木造住宅密集地域に該当するかを自治体の資料で確認した
6. 火災保険の水災補償の要否をハザードマップの結果から判断した
7. （マンション・タワーマンションの場合）停電時のエレベーター・給水ポンプの扱いを管理組合に確認した
8. （マンション・タワーマンションの場合）電気設備・機械式駐車場が浸水想定区域内にないか確認した
9. （一戸建ての場合）分電盤・給湯器室外機の設置高さを確認した
10. 避難場所・避難所までの経路と所要時間を実際に歩いて確認した

よくある質問

Q. 新耐震基準の建物なら、耐震補強は不要ですか？

A. 新耐震基準（1981年6月以降）の建物でも、経年劣化やシロアリ被害、増改築による耐力壁の減少などで耐震性が低下している場合があります。特に2000年基準より前の木造住宅は、耐震診断を一度受けておくと安心です。

Q. 液状化マップで「危険度が高い」エリアは住んではいけないのでしょうか？

A. 危険度が高いエリアでも、地盤改良工事や杭基礎など建物側の対策で被害を軽減できる場合があります。「住めない」と決めつけず、地盤調査の結果と建物の基礎仕様をセットで確認することが大切です。

Q. マンションの耐震性は自分では判断できないのでは？

A. 個人で構造計算を検証するのは難しいですが、①新築時の建築確認日（1981年6月・木造以外は同時期が目安）、②住宅性能評価書や長期優良住宅認定の有無、③管理組合による耐震診断の実施履歴、の3点は管理会社や重要事項説明で確認できます。

Q. タワーマンションの防災対策で、個人が今すぐできることは何ですか？

A. 高層階ほど「物資が届くまで時間がかかる」前提で備蓄を厚めにする、エレベーターが止まっても運べる量の飲料水・簡易トイレを用意する、停電時の階段避難を一度シミュレーションしておく、の3つが効果的です。

Q. 賃貸物件でもハザードマップは確認したほうがいいですか？

A. はい。2020年8月以降、賃貸でも重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務づけられていますが、説明を受けるだけでなく自分でも地図を確認し、浸水深や避難場所を把握しておくと安心です。

まとめ

家選びにおける「災害への強さ」は、①建築年と耐震等級、②ハザードマップで見る地盤・水害リスク、③住宅タイプごとの災害後の弱点、の3つを組み合わせて判断するのが基本です。どの住宅タイプにも一長一短があり、「絶対に安全な家」というものは存在しません。だからこそ、それぞれの弱点を知ったうえで、備蓄や避難計画でカバーしていくことが大切だと私は考えています。この記事のチェックリストを、ぜひ物件探しや今のお住まいの見直しに役立ててください。

参考・出典
・国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
・国土交通省 みんな安心住まいサポートセンター「新耐震基準を満たす住宅とは」
・国土交通省「地形区分に基づく液状化の発生傾向図等」
・ハザードマップポータルサイト（国土交通省）
・国土交通省「ハザードマップポータルサイトを活用して災害に備えよう」
・内閣府「阪神・淡路大震災教訓情報資料集」火災の発生と延焼拡大
・アットホーム「タワーマンションで停電が発生した際の注意点」
最終更新日：2026年9月19日

※本記事は各種公的機関の公表資料・報道をもとに一般的な情報として整理したものです。個別の物件・地域の詳細な耐震性・水害リスクについては、専門家（建築士・不動産会社等）や自治体窓口にご確認ください。